STJ autoriza penhora de imóvel financiado com alienação fiduciária em execução de cotas condominiais

A 4ª Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) autorizou, por maioria de votos, a penhora de imóvel financiado com alienação fiduciária para execução de cotas de condomínio de um prédio de apartamentos, sendo necessário que o condomínio exequente promova a citação do banco (credor fiduciário), além do devedor fiduciante.

No caso analisado, o condomínio ajuizou ação de cobrança das cotas em atraso de uma das unidades. O pedido de penhora foi indeferido em 1º e 2º grau, uma vez que o bem em questão não integra o patrimônio do devedor fiduciante, não podendo ser objeto de constrição em execuções movidas por terceiros, mesmo que a dívida tenha natureza propter rem.

No julgamento, o ministro Raul Araújo ressaltou que o entendimento de que a penhora só poderia atingir os direitos relativos à posição do devedor fiduciante no contrato de alienação fiduciária, sem alcançar o próprio imóvel, não é válido para o condomínio na execução de cotas condominiais, sendo necessária a citação do banco em razão da natureza propter rem da dívida.

Ao final, o colegiado firmou o entendimento de que “em execução por dívida condominial movida pelo condomínio edilício é possível a penhora do próprio imóvel que dá origem ao débito, ainda que esteja alienado fiduciariamente, tendo em vista a natureza da dívida condominial, nos termos do art. 1.345 do Código Civil de 2002. Para tanto, o condomínio exequente deve promover também a citação do credor fiduciário, além do devedor fiduciante, a fim de vir aquele integrar a execução para que se possa encontrar a adequada solução para o resgate dos créditos, a qual depende do reconhecimento do dever do proprietário, perante o condomínio, de quitar o débito, sob pena de ter o imóvel penhorado e levado à praceamento.”